Rendement locatif à Marseille 12e
Dans le 12e arrondissement de Marseille, un appartement se loue en moyenne 17,24 €/m² par mois et s'achète autour de 3 333 €/m² (prix médian des ventes récentes). Cela donne un rendement locatif brut d'environ 6,2 %, au 10e rang des 16 arrondissements.
Comment lire ces chiffres ?
Le loyer affiché est un loyer d'annonce estimé au m² (« Carte des loyers » du ministère du Logement) : un ordre de grandeur du marché, pas un relevé exhaustif. Le prix d'achat est la médiane des ventes réelles (DVF) d'appartements des trois dernières années.
Le rendement affiché est un rendement brut : loyer annuel divisé par le prix d'achat. Le rendement net — après charges non récupérables, taxe foncière, vacance, frais de gestion et fiscalité — est généralement inférieur de 1 à 1,5 point.
Exemple concret : un T2 de 45 m²
- Loyer estimé : 894 €/mois (19,86 €/m² × 45 m²).
- Prix d'achat estimé : 149 985 € (3 333 €/m² × 45 m²).
- Rendement brut : 7,2 % (hors frais d'acquisition, charges et fiscalité).
Le loyer par type de bien en 2025
| Type de bien | Loyer /m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement (tous types) | 17,24 € | 14,14 €–21,02 € |
| Appartement 1-2 pièces | 19,86 € | 16,61 €–23,75 € |
| Appartement 3 pièces ou + | 15,61 € | 12,61 €–19,32 € |
| Maison | 19,57 € | 13,91 €–27,52 € |
Loyers d'annonce estimés (€/m²/mois), avec leur intervalle de confiance.
Investir dans le locatif ?
Le rendement brut est un premier filtre, pas une décision : le rendement net dépend des charges non récupérables, de la taxe foncière, de la vacance locative, des frais de gestion et de la fiscalité des loyers. Comptez généralement 1 à 1,5 point de moins que le brut. Trois leviers pèsent sur la rentabilité réelle :
- Le financement : à crédit, l'effet de levier peut doper la rentabilité des fonds propres.
- La sécurisation des loyers : une assurance loyers impayés (GLI) protège le rendement.
- La gestion : déléguée (7-8 % des loyers) ou en direct, elle change le net dans la poche.
Le rendement dans les autres arrondissements
| Arrondissement | Rendement brut | Loyer /m² | Prix /m² |
|---|---|---|---|
| Marseille 15e | 12,2 % | 14,34 € | 1 410 € |
| Marseille 14e | 11,1 % | 14,31 € | 1 544 € |
| Marseille 3e | 9,9 % | 14,92 € | 1 800 € |
| Marseille 11e | 7,8 % | 16,79 € | 2 596 € |
| Marseille 13e | 7,7 % | 16,48 € | 2 562 € |
| Marseille 10e | 7,2 % | 16,02 € | 2 660 € |
| Marseille 9e | 6,9 % | 17,43 € | 3 033 € |
| Marseille 16e | 6,8 % | 16,13 € | 2 866 € |
| Marseille 4e | 6,5 % | 15,46 € | 2 865 € |
| Marseille 12e | 6,2 % | 17,24 € | 3 333 € |
| Marseille 2e | 6,1 % | 16,59 € | 3 269 € |
| Marseille 5e | 5,6 % | 16,25 € | 3 453 € |
| Marseille 1er | 5,5 % | 14,67 € | 3 199 € |
| Marseille 6e | 5,3 % | 16,78 € | 3 831 € |
| Marseille 8e | 5,0 % | 18,08 € | 4 328 € |
| Marseille 7e | 4,6 % | 18,41 € | 4 835 € |
Arrondissements classés par rendement locatif brut décroissant (loyer d'annonce estimé ÷ prix DVF médian).
Sources : « Carte des loyers » 2025, ministère du Logement / ANIL (loyers d'annonce estimés) ; prix DVF, transactions réelles Etalab. Licence Ouverte. Rendement brut, hors charges, fiscalité et frais.
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